Como o locador pode pedir o imóvel de volta

A regra de ouro, dita logo no começo

O poder de retomar não se conquista depois. Ele se contrata antes.

Um contrato residencial escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, dá ao locador o direito de retomar o imóvel ao fim do prazo sem precisar dar motivo nenhum. Um contrato de doze ou vinte e quatro meses não dá. E não adianta somar prorrogações depois: o que a lei exige é que um único instrumento tenha estipulado prazo de trinta meses ou mais.

Isso responde noventa por cento dos casos que aparecem. O locador que fez contrato de doze meses achando que “é mais fácil de renovar” descobre, três anos depois, que precisa de motivo legal para reaver o próprio imóvel. E o que fez trinta meses só precisa esperar o prazo acabar.

Antes de tudo: com o prazo correndo, o locador não reave

Esta é a regra que precisa vir antes de qualquer outra, porque ela vale para todos os casos e costuma ser esquecida na pressa. Está no artigo 4º:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

E a via, aqui, é de mão única: o locatário pode devolver antes, pagando a multa pactuada, proporcional ao tempo que faltava. O locador não pode fazer o inverso. Assinou trinta meses, está preso a trinta meses.

Nem para uso próprio. Uso próprio é hipótese de retomada em contrato já prorrogado por prazo indeterminado, e não passe livre para quebrar prazo em curso. Com o contrato vigente, as únicas saídas do locador são as do art. 9º: acordo entre as partes, infração contratual, falta de pagamento e reparação urgente determinada pelo poder público.

Daí a regra prática que organiza tudo o que vem a seguir: primeiro pergunte se o prazo acabou. Se não acabou, a conversa é sobre acordo ou sobre infração. Se acabou, aí sim entram os caminhos do mapa abaixo.

O mapa das saídas

O caminho de retomada é definido pelo tipo e pelo prazo do contrato. As causas do art. 9º valem sempre.

Caminho 1: residencial escrito, com 30 meses ou mais

É o contrato que todo locador deveria assinar, e o motivo está no artigo 46.

Findo o prazo, o contrato acaba. A lei diz que a resolução ocorre no fim do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Não é necessário justificar a retomada. É a chamada denúncia vazia.
Não existe um prazo automático de trinta dias para o locatário sair após o vencimento. A locação termina na própria data contratada. Os trinta dias têm outra função: se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias após o término, sem oposição do locador, a locação presume-se prorrogada por prazo indeterminado. Ocorrendo essa prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo então trinta dias para desocupação.
Um único instrumento. O prazo de trinta meses precisa estar num contrato só. Somar prorrogações sucessivas de contratos curtos não transforma a locação em contrato de trinta meses para esse efeito.

E há uma diferença prática importante. Se o locador pretende realmente retomar o imóvel no fim do contrato, não deve simplesmente deixar passar o tempo. O STJ admite que a ação de despejo proposta nos trinta dias seguintes ao término do contrato dispense notificação premonitória prévia. Depois de consolidada a prorrogação por prazo indeterminado, a denúncia vazia exige prévia comunicação ao locatário, concedendo trinta dias para desocupação.

Traduzindo para a rotina de quem administra: a inércia custa. Deixar correr os trinta dias sem oposição não impede a retomada, mas troca um caminho curto por outro mais longo, com aviso prévio obrigatório.

Caminho 2: residencial com menos de 30 meses, ou verbal

Aqui a coisa muda de figura. Pelo artigo 47, findo o prazo, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, e o locador só pode retomar nas hipóteses previstas:

Hipótese	O que ela exige
Causas do art. 9º	acordo, infração contratual, falta de pagamento, reparação urgente
Fim do contrato de trabalho	quando a ocupação do imóvel decorria do emprego
Uso próprio	do locador, do cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha imóvel residencial próprio
Demolição ou reforma	obra licenciada que aumente a área construída em pelo menos 20 por cento, ou 50 por cento no caso de hotel ou pensão
Cinco anos de locação	quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos, aí sim cabe denúncia sem motivo

Entendimento importante do STJ sobre os cinco anos. O Superior Tribunal de Justiça decidiu que esse prazo é contado desde o início da relação locatícia, e não apenas a partir do contrato atualmente em vigor. Assim, contratos curtos sucessivos com o mesmo locatário, sem interrupção da locação, podem ser considerados para alcançar os cinco anos. Isso favorece o locador que vinha renovando de ano em ano.

Repare no contraste com o caminho 1: o contrato de trinta meses dá liberdade ao fim do prazo, e o contrato curto obriga a esperar cinco anos ou a ter um motivo dos que a lei lista. É a mesma lei, com resultados completamente diferentes, decididos na hora de escrever o prazo.

As causas que valem sempre, em qualquer contrato

O artigo 9º não olha prazo, tipo nem tempo de locação. São quatro:

1Mútuo acordo as duas partes concordam em encerrar. É o caminho mais rápido e o mais barato, e costuma ser subestimado.

2Infração legal ou contratual uso diverso do pactuado, sublocação proibida, obra não autorizada, perturbação, dano ao imóvel, garantia não reposta.

3Falta de pagamento de aluguel e demais encargos. É a hipótese mais usada, e tem regra própria na ação de despejo.

4Reparações urgentes determinadas pelo poder público, que não possam ser feitas com o locatário no imóvel, ou que ele se recuse a permitir.

Retomada para uso próprio, e a armadilha que vem junto

É a hipótese mais usada por quem tem contrato curto, e a que mais gera problema depois. Vale conhecer as duas pontas.

Quando alegar, e quando não alegar. Uso próprio é uma das hipóteses legais de retomada previstas para a locação residencial verbal ou ajustada por prazo inferior a trinta meses, depois de encerrado o prazo contratado.

Já no contrato residencial escrito de trinta meses ou mais, terminado o prazo, não é necessário alegar uso próprio nem qualquer outro motivo: a retomada pode ocorrer por denúncia vazia. Por isso, quando a retomada estiver juridicamente fundada no art. 46, não há vantagem em criar uma justificativa desnecessária. As penalidades específicas do art. 44 relacionadas ao uso próprio referem-se à retomada fundada no art. 47, III.

E, enquanto o prazo determinado estiver em curso, uso próprio não autoriza o locador a romper unilateralmente o contrato.

Quem pode ser o beneficiário

o próprio locador;
o cônjuge ou companheiro;
ascendente ou descendente, para uso residencial, desde que nem o beneficiário nem o cônjuge ou companheiro dele disponham de imóvel residencial próprio. Essa condição é frequentemente esquecida e é justamente o ponto em que a retomada cai na contestação.

Em determinadas situações previstas no §1º do art. 47, a necessidade da retomada deverá ainda ser demonstrada judicialmente.

E o que acontece se retomar e não usar

O artigo 44 da Lei do Inquilinato transforma isso em crime de ação pública, punível com detenção, além de indenização. Enquadra-se quem, tendo retomado o imóvel para uso próprio, não o utiliza para o fim declarado dentro de 180 dias contados da entrega, ou, usando, não o mantém assim por pelo menos um ano.

Traduzindo para a prática: pedir para uso próprio e alugar para outro logo depois não é manobra esperta, é ilícito. E é fácil de provar, porque o novo anúncio costuma estar publicado na internet.

Vendi o imóvel. O comprador pode pedir?

Sim, e essa é uma das dúvidas que mais aparecem. A regra está no artigo 8º:

Regra geral: alienado o imóvel durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato com 90 dias para a desocupação.
A exceção que protege o inquilino exige três coisas ao mesmo tempo: contrato por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação, e o contrato averbado na matrícula do imóvel. Faltando uma delas, a exceção não se aplica.
O direito do comprador caduca. A denúncia precisa ser exercida no prazo de noventa dias contados do registro da venda. Passado esse prazo sem manifestação, presume-se que ele concordou com a manutenção da locação.

E antes de vender, tem o direito de preferência

O locatário tem preferência para adquirir o imóvel, em igualdade de condições com terceiros. O locador precisa comunicar a proposta por escrito, com todos os termos do negócio, e o locatário tem prazo para se manifestar. Ignorar isso não anula a venda, mas abre a porta para perdas e danos, e, se o contrato estiver averbado na matrícula com a antecedência que a lei exige, pode permitir que o locatário reclame o imóvel para si.

Lei 8.245/91, art. 8º e arts. 27 a 34. Antes de vender imóvel alugado, oferecer formalmente ao inquilino é o passo que evita o processo.

Locação não residencial: cuidado com a renovatória

No comercial, o fim do prazo funciona parecido: pelo artigo 56, findo o prazo determinado, a locação cessa de pleno direito, e, se o locatário permanecer por mais de trinta dias sem oposição, prorroga-se por prazo indeterminado, cabendo denúncia com 30 dias.

Só que existe uma diferença enorme: o locatário comercial pode ter direito à renovação compulsória do contrato, a chamada ação renovatória, do artigo 51. Ela exige, ao mesmo tempo:

contrato escrito e por prazo determinado;
prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, de cinco anos;
exploração do mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

E o prazo para o inquilino agir é fatal. A ação renovatória tem que ser proposta no intervalo entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Perdeu essa janela, perdeu o direito.

Do lado do locador, isso significa duas coisas: acompanhar o calendário, porque a renovatória chega justamente quando ele estava planejando retomar; e saber que a renovação compulsória, segundo o Superior Tribunal de Justiça, é limitada a cinco anos por vez, e não perpétua.

A lei também prevê defesas do locador contra a renovatória, entre elas a reforma exigida pelo poder público ou que valorize o imóvel, e a retomada para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, com restrição quanto a explorar o mesmo ramo do inquilino.

Temporada, morte do locatário e separação

Locação por temporada

Prazo não superior a 90 dias, para residência temporária. Findo o prazo, se o locatário permanecer mais de trinta dias sem oposição, a locação vira por prazo indeterminado, e aí o locador não pode mais denunciar livremente até completar trinta meses do início, salvo nas hipóteses do art. 47. Não usar a temporada como disfarce de locação comum, porque a desconfiguração cobra caro.

Morte do locatário

A locação não termina com a morte. Ela continua com o cônjuge ou companheiro, e, na falta deles, com os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido, desde que residissem no imóvel. Quem administra precisa formalizar a sub-rogação, e não simplesmente trocar o nome no boleto.

Separação, divórcio ou fim da união

A locação prossegue automaticamente com quem permanecer no imóvel, e essa pessoa passa a responder pelo contrato. O locador deve ser comunicado, e o fiador tem direito de ser informado, porque isso afeta a garantia.

Todos os prazos em um quadro só

Situação	Prazo	Base
Retomada durante o prazo contratual em curso	não cabe, salvo as causas do art. 9º	art. 4º
Contrato residencial que permite denúncia vazia	30 meses ou mais, em instrumento único	art. 46
Fim do contrato residencial escrito de 30 meses ou mais	encerra-se na data pactuada; permanência por mais de 30 dias sem oposição gera prorrogação por prazo indeterminado	art. 46
Permanência que prorroga a locação por tempo indeterminado	mais de 30 dias sem oposição	arts. 46 e 56
Denúncia após a prorrogação por prazo indeterminado	a qualquer tempo, com 30 dias para desocupação	art. 46, §2º
Denúncia sem motivo em contrato curto	só após 5 anos de locação ininterrupta	art. 47
Comprador que quer o imóvel	90 dias para desocupação, e 90 dias para exercer a denúncia	art. 8º
Uso do imóvel retomado para uso próprio	iniciar em 180 dias e manter por 1 ano	art. 44
Locação por temporada	até 90 dias	art. 48
Renovatória: tempo mínimo de contrato	5 anos, e 3 anos no mesmo ramo	art. 51
Renovatória: janela para propor a ação	de 1 ano a 6 meses antes do fim	art. 51, §5º
Liminar de desocupação em despejo, com caução	15 dias, mediante caução de 3 aluguéis	art. 59, §1º
Purga da mora pelo inquilino	15 dias, e só uma vez a cada 24 meses	art. 62
Desocupação voluntária após sentença de despejo	30 dias, com hipóteses de prazo menor	art. 63

Como se faz na prática

A notificação

Nem toda retomada exige a mesma notificação. Primeiro é preciso identificar qual é o fundamento jurídico:

Contrato de trinta meses ou mais, ainda no término do prazo. A locação se resolve ao final do prazo independentemente de notificação ou aviso. Mesmo assim, comunicar formalmente a intenção de retomada é excelente prática administrativa e ajuda a demonstrar oposição à permanência.
Contrato do art. 46 já prorrogado por prazo indeterminado. Aqui a notificação premonitória é importante: o locador deve comunicar a denúncia e conceder trinta dias para desocupação. O STJ considera essa notificação pressuposto para a posterior ação de despejo por denúncia vazia.
Retomada fundada em motivo legal. Não trate todas as hipóteses como iguais. Uso próprio, infração contratual, falta de pagamento, obras e extinção do vínculo de trabalho têm requisitos próprios.

Na prática, quando houver notificação:

faça por escrito;
identifique com clareza o contrato e o imóvel;
indique o fundamento da retomada quando ele for juridicamente necessário;
estabeleça uma data objetiva para desocupação quando houver prazo a conceder;
utilize meio que permita comprovar o recebimento;
guarde a notificação e a comprovação junto ao processo administrativo da locação.

Notificar corretamente é barato. Descobrir dentro da ação de despejo que a comunicação estava errada é caro.

O que nunca fazer

Nada de justiça com as próprias mãos. Trocar a fechadura, cortar água, luz ou gás, retirar móveis, impedir a entrada, constranger o inquilino: tudo isso é ilícito, gera indenização, pode configurar crime, e ainda enfraquece a posição do locador no processo que ele mesmo iria ganhar.

A desocupação forçada é judicial, por ação de despejo, e não existe atalho legal para isso no Brasil. O atalho existente é outro, e é bom: o acordo.

A ação de despejo, em resumo

A liminar de desocupação em quinze dias não existe para qualquer despejo. O art. 59, §1º traz hipóteses específicas em que ela pode ser concedida, normalmente mediante caução equivalente a três meses de aluguel. Entre elas estão o descumprimento de acordo escrito de desocupação, o término da locação por temporada nas condições legais, determinadas hipóteses envolvendo perda ou não substituição da garantia, o término de locação não residencial e a falta de pagamento quando o contrato estiver sem garantia. O simples fato de o locador ter concedido trinta dias numa notificação de denúncia vazia residencial não gera, por si só, direito à liminar de quinze dias.
No despejo por falta de pagamento, o inquilino pode purgar a mora pagando o devido em quinze dias, e só pode usar essa faculdade uma vez a cada 24 meses.
Julgada procedente a ação, o mandado de despejo traz prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, com hipóteses de prazo reduzido previstas em lei.

Os cinco erros que mais custam caro

1Contrato de 12 meses por comodidade ou costume. Troca a liberdade do fim do prazo por uma espera de cinco anos ou por uma hipótese legal a provar.

2Deixar o prazo vencer sem se opor trinta e um dias depois, a locação está prorrogada por prazo indeterminado, e o ciclo recomeça.

3Avisar por telefone sem prova, o prazo não corre. É o erro que mais atrasa a retomada, e o mais fácil de evitar.

4Pedir uso próprio e alugar depois o art. 44 trata disso como crime de ação pública, com prazo de 180 dias e permanência mínima de um ano.

5Vender sem oferecer ao inquilino o direito de preferência existe, e ignorá-lo abre perdas e danos, além de complicar a venda.

+E o acerto que resolve quase tudo propor acordo antes de qualquer notificação dura. Prazo negociado, chave entregue, sem processo e sem desgaste.

Fontes

Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, Lei do Inquilinato, com as alterações posteriores, especialmente a Lei 12.112 de 2009. Artigos citados: 4º, 8º, 9º, 27 a 34, 44, 46, 47, 48 a 50, 51, 52, 56, 57, 59, 62 e 63.
Superior Tribunal de Justiça, entendimento de que o prazo de cinco anos do art. 47, V, é contado do início da locação do imóvel, e não apenas do contrato em vigor.
Superior Tribunal de Justiça, entendimento de que a renovação compulsória da locação comercial é limitada a cinco anos por vez.
Estudos relacionados aqui: Reforma tributária e aluguéis.

Este é material de estudo, escrito por quem trabalha com locações, e não substitui parecer jurídico. Casos concretos têm particularidades que mudam a resposta, e prazos e entendimentos podem mudar. Antes de agir, confira o texto vigente da lei e consulte advogado.

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