Antes de tudo, o aviso que este assunto exige
Use este material para entender a lógica e chegar preparado na conversa. Antes de mudar contrato, preço ou enquadramento, confirme cada número com o seu contador e com a assessoria jurídica. Onde eu tenho certeza, digo com clareza. Onde é preciso confirmar, está marcado.
O que a reforma faz, em um parágrafo
O Brasil tinha cinco tributos sobre consumo, cada um com regra própria, base própria e briga própria entre União, estados e municípios. A reforma junta tudo em dois, e troca a lógica: em vez de imposto que gruda em cada etapa e vira custo, passa a valer o crédito amplo, em que empresa desconta o imposto que pagou na compra do imposto que deve na venda.
| Sai | Entra | Quem cobra |
|---|---|---|
| PIS e Cofins | CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços | União |
| ICMS e ISS | IBS, Imposto sobre Bens e Serviços | estados e municípios, juntos |
| IPI, em parte | IS, Imposto Seletivo | União, só sobre produtos nocivos |
Os dois principais, CBS e IBS, são gêmeos: mesma base, mesmas regras, mesma nota. Muda quem arrecada. Juntos formam o que se chama de IVA dual. O Imposto Seletivo não toca em aluguel, é para cigarro, bebida alcoólica e afins.
O cronograma, ano a ano
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2023 e 2025
As duas normas que criam tudo
A Emenda Constitucional 132, de dezembro de 2023, muda a Constituição e desenha o sistema. A Lei Complementar 214, de janeiro de 2025, cria de fato o IBS, a CBS e o Imposto Seletivo, e é onde estão as regras que interessam ao mercado imobiliário.
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2026
Ano de teste
CBS a 0,9% e IBS a 0,1%, com possibilidade de compensação com PIS e Cofins. Na prática é ensaio: o objetivo é a empresa aprender a emitir documento fiscal no padrão novo e os sistemas serem testados. É o ano de arrumar a casa, e ele está acontecendo agora.
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2027
A CBS entra pra valer
PIS e Cofins são extintos. A CBS passa a ser cobrada com alíquota cheia. O Imposto Seletivo começa. O IBS segue simbólico, ainda em 0,1%.
É neste ano que o bolso sente pela primeira vez, e é a primeira data que muda preço de verdade.
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2029 a 2032
A virada lenta do ICMS e do ISS
O IBS sobe por degraus enquanto ICMS e ISS descem na mesma proporção. Em 2029 os antigos valem 90%, em 2030 caem para 80%, em 2031 para 70% e em 2032 para 60%. Os dois sistemas convivem, e esse é o período mais confuso de todos para quem faz a contabilidade.
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2033
Sistema novo, sozinho
ICMS e ISS deixam de existir. Só IBS, CBS e IS. Fim da transição.
Aluguel entra na conta, e isso é a novidade
Hoje, aluguel praticamente não paga tributo sobre consumo. Locação não é serviço para efeito de ISS, e pessoa física que aluga imóvel não recolhe PIS nem Cofins. O que existe é imposto de renda, que é outra história e não muda com esta reforma.
Com a LC 214, locação de bem imóvel passa a estar dentro do campo do IBS e da CBS. Para amortecer isso, a lei criou um regime específico de bens imóveis, com reduções relevantes.
As três reduções que existem para imóveis
| Operação | Redução da alíquota |
|---|---|
| Locação, cessão onerosa e arrendamento de imóvel | 70% |
| Alienação de imóvel, incorporação, parcelamento do solo | 50% |
| Serviços em geral, inclusive administração imobiliária | sem redução, regime geral |
O que isso dá em número
A alíquota cheia ainda vai ser fixada em lei, e a referência com que o governo trabalha é da ordem de 26,5%. Aplicando a redução de 70% sobre esse valor de referência:
Trate esses 7,95% como ordem de grandeza, não como número fechado. Se a alíquota cheia sair diferente, isso muda proporcionalmente.
E o redutor social
Para locação residencial existe um abatimento na base de cálculo de R$ 600 por mês, por imóvel. Não é desconto no imposto, é desconto na base: primeiro tira os 600 do aluguel, depois aplica a alíquota sobre o que sobrou.
Isso protege bastante o aluguel pequeno e quase não muda nada no aluguel alto, que é exatamente a intenção.
O que muda para o locador
Locador pessoa física: primeiro, você é contribuinte?
Nem toda pessoa física que aluga imóvel entra no sistema. A lei estabelece dois critérios que precisam acontecer juntos:
Se faltar um dos dois, a pessoa física não é contribuinte de IBS e CBS sobre aquele aluguel. Há ainda a regra de que, se durante o ano corrente a receita ultrapassar esses R$ 240 mil em mais de 20%, o enquadramento passa a valer já no próprio ano.
Vale montar hoje o filtro na sua base: quem tem quatro imóveis ou mais alugados e soma mais de R$ 240 mil por ano. Essa é a lista de quem precisa ser avisado com antecedência.
A conta na prática, aluguel residencial de R$ 2.000
| Etapa | Valor |
|---|---|
| Aluguel mensal | R$ 2.000,00 |
| Menos redutor social | R$ 600,00 |
| Base de cálculo | R$ 1.400,00 |
| Alíquota efetiva estimada | ≈ 7,95% |
| Imposto no mês | ≈ R$ 111,00 |
| Peso sobre o aluguel | ≈ 5,6% |
Repare no efeito do redutor: sem ele o imposto seria R$ 159. Num aluguel de R$ 1.000, a base cai para R$ 400 e o imposto fica em torno de R$ 32, algo como 3,2% do aluguel. Quanto menor o aluguel, mais o redutor protege.
Locador pessoa jurídica
Aqui a mudança é mais direta. Uma empresa que hoje aluga imóveis no lucro presumido recolhe 3,65% de PIS e Cofins sobre a receita. No sistema novo, passa para a faixa dos 7,95%. Mais que dobra na primeira leitura.
Mas entra uma compensação que não existia: o direito a crédito. Manutenção, reforma, serviços contratados, e principalmente a taxa de administração paga à imobiliária, passam a gerar crédito abatível. Quanto mais despesa com nota, menor o efeito líquido.
O que muda para o locatário
Aqui está a assimetria mais importante da reforma inteira, e é o que vai separar o mercado residencial do comercial.
Locatário pessoa física, residencial
Não credita nada. É consumidor final. Se o proprietário for contribuinte e repassar o imposto, o aluguel efetivamente sobe. Se o proprietário não for contribuinte, o que é o caso da maioria, nada muda.
Vale a expectativa realista: em contratos residenciais com proprietário investidor de carteira grande, deve haver pressão de reajuste a partir de 2027. Em contratos com proprietário de um ou dois imóveis, não.
Locatário pessoa jurídica, comercial
Muda para melhor, e muito. Hoje, o aluguel que uma empresa paga é custo puro, não gera abatimento de nada. No sistema novo, o IBS e a CBS embutidos no aluguel viram crédito para o inquilino empresa.
| Situação | Hoje | No sistema novo |
|---|---|---|
| Empresa aluga sala comercial | aluguel é custo, sem crédito | gera crédito de IBS e CBS |
| Efeito no caixa da empresa | paga integral | recupera a parte do imposto |
| Poder de negociação | resiste a repasse | aceita repasse com mais facilidade |
Para uma imobiliária, isso é informação estratégica sobre onde a margem vai ficar mais confortável nos próximos anos.
O que muda para a imobiliária
Este é o ponto que mais exige atenção, e também o que mais precisa ser confirmado com o contador, porque envolve enquadramento.
A receita da imobiliária é serviço, não é locação
A taxa de administração e a comissão de intermediação são serviços. Pela leitura mais corrente, seguem o regime geral, sem o redutor de 70% que existe para a locação em si. Isso significa alíquota cheia sobre a receita de administração.
A conta, numa taxa de administração de 10%
| Hoje | No sistema novo | |
|---|---|---|
| Aluguel administrado | R$ 2.000 | R$ 2.000 |
| Taxa de administração | R$ 200 | R$ 200 |
| Tributos sobre essa receita | ISS 2% a 5% mais PIS e Cofins 3,65% | alíquota cheia, com crédito de insumos |
| Carga aproximada | algo entre 6% e 9% | bem maior na bruta, menor depois dos créditos |
Por que o setor de serviços é o mais afetado
- Folha não gera crédito. Imobiliária é gente, e gente é a maior despesa. Essa despesa não abate nada.
- Cliente pessoa física não credita. Se a maior parte dos proprietários é pessoa física, o imposto que a imobiliária destaca na nota não vira crédito para ninguém. Ele fica sendo custo real na cadeia.
- Cliente pessoa jurídica credita. Proprietário empresa recupera o imposto da taxa de administração, e para ele o aumento é neutro.
O split payment, que muda a operação e não só o imposto
A reforma prevê o pagamento dividido: no momento da liquidação financeira, a parte do imposto é separada e vai direto para o fisco, sem passar pelo caixa da empresa.
Para quem administra locação isso é grande, porque a imobiliária já é o ponto por onde o dinheiro passa. É boleto do inquilino, repasse ao proprietário, retenção de taxa. Provável que o sistema da casa precise saber separar tributo na liquidação, e isso é projeto de tecnologia, não só de contabilidade.
Contratos: o que precisa ser revisto
Contrato de locação assinado hoje atravessa 2027. Vale olhar as cláusulas com essa lente.
A regra de transição dos contratos antigos
A LC 214 previu uma saída para quem já tinha contrato em andamento: a possibilidade de recolher 3,65% sobre a receita bruta, no lugar do regime novo, até o fim do contrato. É a equivalência com o PIS e a Cofins de hoje.
Isso vale para contratos com prazo determinado, celebrados dentro do prazo previsto na lei e desde que disponibilizados ao fisco na forma exigida.
Por que isso importa muito: se a opção pelos 3,65% for vantajosa para os proprietários contribuintes da sua carteira, existe uma janela para formalizar e registrar contratos dentro das condições. Perder a janela é perder a escolha.
Cláusulas para olhar com atenção
- Quem paga o tributo. O contrato precisa dizer, com todas as letras, de quem é o ônus de IBS e CBS e se o valor do aluguel é líquido ou bruto de tributo.
- Cláusula de reequilíbrio. Prever o que acontece se a carga tributária mudar durante a vigência. Sem isso, a discussão vira caso a caso, na base do desgaste.
- Reajuste. O índice continua sendo índice, mas convém separar reajuste de índice de eventual repasse tributário. São coisas diferentes e misturá-las gera conflito.
- Prazo determinado. Contrato por prazo indeterminado pode ficar fora da regra de transição. Isso muda a conta de renovar por prazo certo.
- Dados cadastrais completos. Para o inquilino empresa se creditar, a documentação fiscal precisa estar correta. CNPJ, inscrição e endereço certos deixam de ser burocracia e passam a ser dinheiro para o cliente.
O que fazer agora, na prática
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Nesta semana
Separe a carteira em três listas
Proprietários pessoa física abaixo do limite, que não viram contribuintes. Proprietários pessoa física acima do limite, mais de três imóveis e mais de R$ 240 mil por ano. Proprietários pessoa jurídica. Cada grupo recebe um aviso diferente, e essa segmentação é a base de tudo o que vem depois.
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Neste mês
Leve as três perguntas ao contador
Primeira: a receita de administração e intermediação fica no regime geral ou no específico? Segunda: qual a data limite vigente para garantir a opção pelos 3,65% nos contratos? Terceira: quanto da nossa despesa atual gera crédito, e quanto é folha?
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Neste semestre
Revise o modelo de contrato
Com o jurídico, incluir cláusula de ônus tributário e de reequilíbrio nos contratos novos. Custa pouco agora e evita renegociação difícil em 2027.
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Até 2027
Preparar o sistema
Documento fiscal no padrão novo, cálculo de IBS e CBS por contrato, tratamento do redutor social por imóvel residencial, e leitura do split payment na liquidação. Quem controla em planilha vai sofrer, quem tem sistema próprio precisa começar o desenvolvimento.
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Ao longo do caminho
Comunicar antes que perguntem
Proprietário e inquilino vão ouvir falar de aumento de imposto e vão ligar assustados. Chegar antes com explicação simples, dizendo quem é afetado e quem não é, vale como serviço e diferencia a imobiliária.
Resumo em uma tabela
| Quem | O que muda | Gravidade |
|---|---|---|
| Locador PF com até 3 imóveis | não vira contribuinte, nada muda | nenhuma |
| Locador PF acima do limite | passa a recolher, com redução de 70% e redutor de R$ 600 no residencial | média, e maior no aluguel alto |
| Locador PJ | sai de 3,65% para a faixa dos 8%, mas ganha crédito de despesas | média, depende da despesa com nota |
| Locatário PF residencial | não credita nada; pode sofrer repasse se o proprietário for contribuinte | baixa a média |
| Locatário PJ comercial | passa a creditar o imposto do aluguel | positiva |
| Imobiliária | receita de serviço no regime geral, folha sem crédito, split payment na operação | alta, é quem mais precisa se preparar |
Leis, fontes e onde conferir
As duas normas centrais
- Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Cria o desenho do novo
sistema na Constituição.
planalto.gov.br, texto da EC 132 - Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o IBS, a CBS e o Imposto
Seletivo. É onde está o regime específico de bens imóveis, as reduções, o redutor social e os
limites da pessoa física.
planalto.gov.br, texto da LC 214
Acompanhamento oficial
- Ministério da Fazenda, página da reforma tributária, com material explicativo e
atualizações da regulamentação.
gov.br/fazenda, reforma tributária - Receita Federal, para as normas infralegais da CBS.
gov.br/receitafederal
Onde buscar leitura setorial
- Secovi e Sindicatos da Habitação, que publicam análises voltadas ao mercado imobiliário.
- CRECI e o Cofeci, para orientação sobre a atividade de intermediação.
- O seu contador, que é quem conhece o enquadramento real da sua empresa. Nenhuma leitura genérica substitui isso.
Conteúdo educativo, escrito em julho de 2026, com base na legislação publicada até então. A regulamentação continua saindo e alíquotas finais dependem de lei ordinária. Não constitui orientação tributária, contábil ou jurídica: confirme com profissional habilitado antes de qualquer decisão.